Земельные и смежные отношения в Крыму в составе России

Мазуров Алексей Валерьевич
Эксперт ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского" кандидат юридических наук

Принятие Крыма в состав России означает распространение на его территорию огромного массива российского законодательства, в том числе о землепользовании, оформлении строительства и недвижимости, кадастровом учёте, охране земель и т.п. Для организаций, юристов, всех жителей Крыма, не имеющих представления о российском законодательстве, предстоит долго его изучать и «подстраивать» под него свои как уже начавшиеся, так и будущие проекты, побыстрее «отвыкать» от законодательства Украины.

В процессе разработки и принятия новых федеральных законов возможно предоставление органам власти в Крыму (и Севастополе) дополнительных полномочий по вопросам использования, застройки и охраны земель – сверх полномочий, предоставленных всем субъектам РФ. Вместе с тем очевидно, что с принятием Крыма в состав России российское законодательство не сильно раздвоится на «крымское» и «некрымское» и общие положения законодательства России должны действовать как в Крыму, так и в Москве и любом другом регионе России одинаково.

В одной статье невозможно подробно разъяснить не то что все, а даже малую часть от всех вопросов, с которыми сталкивается в своей повседневной профессиональной деятельности российский юрист, застройщик, предприятие, проектировщик, архитектор, кадастровый инженер и другие субъекты профессиональной деятельности, так или иначе связанной с землёй.

Обозначим из них, на наш взгляд, главные:

1. Кадастровый учёт и/или регистрация прав на объекты недвижимости. В РФ приватизация недвижимости, её перепродажа и т.п. началась буквально на следующий день после ликвидации СССР, но лишь с 1998 года, в некоторых регионах не только «на бумаге» с 2000-го года начал действовать Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), с 2008 года – государственный кадастр недвижимости (ГКН). Соответственно немалая часть недвижимости – земельных участков, различных построек – сначала не «попала» в ЕГРП, а потом ещё больше недвижимости – в ГКН. Российское законодательство одними своими положениями признаёт такую недвижимость, но другими всячески понуждает её «оформлять». Процесс же такого оформления в РФ весьма долог и затратен. Впрочем, дойти до стадии кадастрового учёта и регистрации новой недвижимости – от шести огородных соток до градообразующего предприятия – в РФ тоже довольно сложно даже при соблюдении всеми вовлечёнными в этот процесс органами и лицами всех требований российского законодательства.
2. Территориальное планирование. Без территориального планирования размещение многих объектов, в том числе заповедных, запрещено. По действующему законодательству процесс первичного утверждения документов территориального планирования должен завершиться в 2014 году. Однако это не означает, что проблема будет решена. Практика показывает, что в документы территориального планирования – РФ, субъекта РФ, муниципального образования – вскоре возникает необходимость внести изменения, что должно делаться в том же порядке, что и подготовка-утверждение первичного документа территориального планирования.
3. Образование земельных участков. По российскому законодательству образование земельного участка является главным для всех видов деятельности, которые предполагают «шаги по земле», в том числе не для строительства. Непростой сам по себе процесс образования земельного участка в РФ усугублён действием двух всё более конкурирующих по этому вопросу кодексов – Земельного и Градостроительного. Земельный кодекс РФ построен по принципу деления всех земель России на категории земель, а Градостроительный кодекс РФ – по принципу деления всех земель на территориальные зоны. Оба этих кодекса предусматривают не только способы и условия, но и «подспособы», а иногда и запреты образования земельных участков.
4. Планировка территории. Постепенно в российском законодательстве появляется больше видов объектов, для застройки которых требуется разработка проекта планировки территории. В частности, он обязателен перед строительством любого линейного объекта – трубопровода, линии связи, ЛЭП, дороги и т.п. Причём не имеет значения, где будет строиться линейный объект – в населённом пункте или на другой земле. При внешней логичности такого подхода он приводит к затягиванию сроков строительства и таким «странностям», как, например, межевание далёкой тундры и установление красных линий в горах.
5. Получение разрешения на строительство/реконструкцию. В РФ строительство допускается после получения «разрешения на строительство». Такой же документ необходим для реконструкции прежних построек и законодательные понятия реконструкции сформулированы весьма широкосодержательно. Те лица, которые практикуют строительство без разрешения на строительство, очень рискуют сносом постройки как самовольной и/или незаконностью ввода её в эксплуатацию, кадастрового учёта и регистрации права собственности в ЕГРП. Отсюда – растущий интерес к условиям, при которых разрешение на строительство получать не требуется.
6. Использование лечебно-оздоровительных местностей и курортов (ЛОМиК). Крым для многих граждан России – курортная зона и место отдыха, примерно такое же, как в Краснодарском крае. В РФ приняты законы об особом статусе городов-курортов и других ЛОМиКов, недвижимости в них.
7. Использование земель для сельского хозяйства и запрет собственности иностранных лиц на земельные участки. Многие сельскохозяйственные земли в России используются незаконно, что порождает массу споров, в том числе о правах на урожаи, полученные с этих земель. Сделки с ними находятся под решающим влиянием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», он же запрещает иностранным лицам обладать сельскохозяйственными участками на праве собственности. Поэтому сельскохозяйственные участки украинских юридических лиц и граждан Украины, не ставших гражданами России, должны быть у них отчуждены. В перспективе следует ожидать указ Президента РФ о признании Крыма или его частей приграничными территориями, в которых любые иностранные лица не вправе иметь в собственности любые земельные участки.
8. Использование лесов. Прокатившаяся по России в 2010 году волна лесных пожаров вызвала большие изменения в лесном законодательстве. На лесопользователей или претендентов на лесопользование появились основания возложить больше охранных мероприятий. Но при этом собственно использование лесов остаётся затруднительным вследствие других положений лесного и иного законодательства.
9. Использование морских вод и других водных объектов. В российском законодательстве для разного водопользования предусмотрены разные порядки оформления, недавно расширился перечень видов деятельности и объектов, запрещённых в водоохранных зонах. Для строительства на крупных водных объектах особенно актуален Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах».

При всей сложности названных и других проблем, связанных с землёй, Бюро имеет успешный опыт их решения в разных регионах России. Мы готовы консультировать по земельным и смежным вопросам любой сложности. Наш опыт однозначно свидетельствует о том, что консультирование высококвалифицированными опытными профессионалами позволяет избежать необоснованных затрат, многих ошибок, потери времени, действовать уверенно и успешно.